Analisis Saham - Alexandria Real Estate Equities (ARE)
Aries Yuangga, Wakil Penasihat Berjangka
Alexandria Real Estate Equities (NYSE: ARE) adalah REIT spesialis life sciences yang mulai kembali bersinar setelah masa berat di sektor bioteknologi dan tekanan suku bunga tinggi. Dengan dividen tinggi 6.3%, payout ratio sehat 57%, dan pipeline penyewa premium dari Big Pharma seperti Eli Lilly, AstraZeneca, dan Merck, ARE kini menjadi kandidat turnaround kuat di sektor properti kesehatan.
Meski masih menghadapi tingkat okupansi yang turun ke 90.8% di paruh pertama 2025, ARE berhasil menutup lease terbesar dalam sejarahnya (466,000 sqft di San Diego) dengan perusahaan farmasi global—menandai kepercayaan pasar terhadap merek “Alexandria” sebagai blue-chip landlord di dunia biotech real estate.
Dengan valuasi FFO hanya 9x forward, di bawah rata-rata sektor 13.6x, dan potensi upside 30%+ menuju target $110–$111, saham ini kini masuk fase akumulasi ideal bagi investor jangka menengah–panjang.
Analisis Teknis
(Berdasarkan chart per 6 Oktober 2025)
Harga Saat Ini: $83.80
Zona Akumulasi Sehat: $79.89 – $76.48 (area Fibonacci 0.5–0.705 & support trendline jangka menengah)
Support Penting: $76.48
Target Jangka Menengah: $88.21 – $92 – $98
Secara teknikal, struktur uptrend besar masih terjaga dengan higher low yang konsisten sejak Juni. Pullback menuju area $79–$76 menjadi zona akumulasi sehat sebelum potensi expansion leg baru menuju area psikologis $90–$98. Breakout di atas $88 akan menjadi sinyal kuat lanjutan bullish untuk akhir Q4 2025.
Setup Trading
Buy Zone Akumulasi: $79.89 – $76.48
Stop Loss: < $71.50 (batas invalidasi trendline jangka menengah)
Target Profit (TP):
TP1: $88.21 (uji resistance utama)
TP2: $92 (breakout target)
TP3: $98 (target psikologis & area Fibonacci extension)
Fundamental Kunci & Katalis
🧬 Katalis Sektoral: Kebangkitan Biotek & Farmasi
Pharmaceuticals = 22% dari total pendapatan tahunan ARE, termasuk penyewa utama seperti Eli Lilly, AstraZeneca, Roche, Merck, dan Sanofi
Sektor farmasi diproyeksikan tumbuh menjadi $38B pada 2025 dan naik menjadi $61B lebih besar dari biotech pada 2034 (data Towards Healthcare).
Meskipun pasar IPO biotech turun drastis dari 104 (2021) menjadi hanya 9 (2025), permintaan jangka panjang untuk fasilitas riset tetap meningkat karena aging population dan ekspansi drug pipeline.
💡 Lease Historis & Brand Strength
ARE menandatangani lease terbesar sepanjang sejarah perusahaan (466,000 sqft, 16 tahun) dengan perusahaan farmasi multinasional di San Diego, yang diklaim CEO Joel Marcus sebagai bukti kepercayaan terhadap brand Alexandria:
“Trust is the lifeblood of our brand.”Hal ini memperkuat citra ARE sebagai REIT premium untuk laboratorium riset dan inovasi kesehatan global.
💵 Dividen Stabil & Terjamin
Yield: 6.3%
Payout Ratio: 57%
Annual Dividend: $5.28 per saham
AFFO Yield & Debt Level: tetap solid meskipun tekanan suku bunga tinggi.
Cash flow kuat dengan FFO $9.26 per saham (guidance 2025), menjadikan dividen ARE termasuk yang paling aman di sektor REIT kesehatan.
🏢 Strategi dan Kinerja Keuangan
Q2 2025:
Pendapatan sewa: $553 juta (-4.1% YoY)
Total revenue: $762 juta (-0.4% YoY)
FFO: $396 juta (-2.2% YoY)
Net income: -$107 juta (turun dari $47 juta di Q2 2024)
Rencana divestasi aset $1.1B untuk memperkuat neraca dan rotasi portofolio.
ARE tetap menjadi REIT dengan FFO per share tertinggi di segmen life sciences.
Valuasi: Diskon Dalam Emas
Dengan valuasi P/FFO hanya 9x, jauh di bawah median industri 13.6x, potensi kenaikan realistis 20–35% terbuka lebar ketika tingkat suku bunga mulai menurun dan sektor biotech kembali hidup.
Risiko
📉 Risiko Utama:
Tingkat suku bunga tinggi masih menekan valuasi REIT. Jika inflasi tak terkendali, tekanan FFO bisa berlanjut.
Okupansi turun ke 90.8% di 1H25 akibat lesunya sektor biotech.
Potensi keterlambatan FDA approval dan pemotongan belanja federal bisa menahan pertumbuhan jangka pendek.
Namun, tren cooling inflation dan proyeksi 2 kali pemangkasan suku bunga oleh The Fed sebelum akhir 2025 menjadi faktor makro positif untuk revaluasi aset ARE.
Kesimpulan
Alexandria Real Estate kini berdiri di persimpangan antara fundamental kuat dan valuasi undervalued. Kombinasi dividen tinggi 6.3%, payout ratio aman, dan eksposur dominan terhadap tenant Big Pharma menjadikannya REIT unggulan untuk dekade biotech berikutnya.
Secara teknikal, koreksi menuju zona $79–$76 adalah peluang akumulasi emas dengan potensi rebound menuju $90–$100. Untuk investor jangka panjang yang mencari pendapatan pasif stabil plus upside kapital, ARE adalah salah satu pilihan paling menarik di sektor real estate publik AS saat ini.
Rating: STRONG BUY 💎🏢🚀
*Disclaimer:
This information is provided for general information purposes only. Consider your investment objectives, financial resources and other relevant circumstances carefully before investing. This is not an invitation or an offer to invest, nor is it financial advice or a recommendation to buy or sell any investment.
